无标题文档“博奕均衡点”—

导语：过去想都不敢想的“优惠卡”、“特价房”、“首房行动”现已成为主流。然而，“折扣门”依然撼动不了购房者观望下去的决心。楼市进入了一场半年之久的博奕。与2007年“开发商捂盘，购房者观望”不同，这一次，不是买卖双方相持不下，而是开发商主动发招、频送秋波，购房者莞尔一笑，拂袖离去。2008年成都楼市，上演着“博奕论”中的两大经典案例：“斗鸡博奕”与“囚徒困境”。博奕挑战着各方的底线/开发商与购房者之间、开发商与开发商之间都在相互探底。那么，开发商的底线、购房者的底线、市场的底线会在哪里？

两只公鸡狭路相逢，斗下去，两败俱伤。在这样的博弈中，要想取胜，就要在气势上压倒对方，至少要显示出破釜沉舟、背水一战的决心，迫使对方退却。开发商与购房者在较量，看谁是气势和决心更甚的一方。结果无非两种：要么开发商把房价降到购房者接受范围，购房者打破观望；要么开发商坚挺房价，购房者继续持币…

开发商的底线：我们已经到底
开发商与购房者的博弈中，迫于资金回笼、市场竞争、企业战略、尾盘销售等诸多因素，开发商不得不低下高贵的头，作出了历史性的价格让步。万科魅力之城四期电梯房，最大降幅接近30%；南延线一高档楼盘称，价格已从7200元/平米调整为6500元/平米，降价达17%；蓝光富丽花城最新公布的优惠后的均价是4360元/平米，而去年均价接近5000元/平方米，蓝光新开的盘比附近同质楼盘低10%-15%。房价从买房送车、送物管、送花园、送露台、送车位等羞答答的“暗降”，已经到每平方米降300元、500元、1000元大张旗鼓的“明降”。行业标杆万科，也是“领跌”的头号开发商，在3月27日的业绩说明会上，总经理郁亮公开表示：房价已经不具备深幅下跌空间。开发商纷纷宣称：价格已经降到底线。一些中小楼盘的开发商更是感慨“几乎保本在卖”。

购房者的底线：心理预期+购买力
    开发商说自己已经到底，那购房者到底买不买帐？其实，房价永远是个悖论：开发商希望越来越高，购房者肯定觉得越低越好。购房者的心理肯定与开发商是不同的。开发商有自己的价格底线，购房者也有自己的价格预期。购房者的价格底线主要来自于心理认知和购买力。
    为什么建设路的房子9000元/平方米能接受，而同在东二环，相隔不远的万年场6500元/平方米都嫌贵了？购房者不会算楼面地价，也不管建安成本、营销费用。很多时候，对一个区域价格的接受度源于购房者的区域印象、前景预期、楼盘偏好或是追逐热点。
    购房者的心理难以理性分析和解构。因此，在面对那些如潮水般汹涌的优惠势头时，有些购房者勇敢入市了，而留下更多的人却只是小心翼翼地冷眼旁观，他们怕的不再是错过了就没有了，而是赶上了却失去了。

政策底线
站在金融风险控制的角度，房价下跌30%是产生金融风险的关键点。由于大部分购房者采用的是首付2-3成，银行按揭7-8成的付款方式，若跌幅超过30%，在一定期间内购买的房产就会低于按揭款，意味着即使购房者停止供房按市场行情变卖物业依然负债，银行可能就要面临大量呆、坏帐。这种局面是各方面都不可能接受的，政府不会忽视这类金融风险，因此，降30%有可能成为房价的“政策底线”。

从成都市住宅均价的走势看，近年一直持续向上。2006年成都市主城区新开住宅的整体均价为4956.47元/平方米。2007年成都市新开指摘的整体均价为5152.2元/平方米。在宏观调空下，2007年12月开始，成都房价开始回调。
2008年1月成都新增住宅均价6027.5元/平方米，2月为5756元/平方米，3月新增住宅的整体均价为5872.69元/平方米，主城区住宅价格为6013元/平方米。经过一轮下调回升，3月的住宅均价基本与2007年9月的水平持平。这也是年初价格持续下家以来首次出现反弹的迹象。如果4、5月房价继续沿着反弹轨迹走稳或缓慢上行，那么，市场的底部已经在2、3月出现了。

城东底线：6000元/平方米
城东，是供应最充足的区域，2007年土地供应占了主城区的近1/3。在万科、华润、龙湖等巨头的带动下，城东新开住宅均价已经快与城西持平。万科和蓝光都在城东展开了风向标式的降价优惠，但市场反映，东三环内新开住宅均价仍在6000元/平方米以上。此外，东郊正在进行一场史无前例的拆迁改造，预计超过10000户城东居民将重新置业，庞大的需求量为城东房价奠定了坚实基础。综合分析，城东的住宅底线为6000元/平方米。
重点片区：建设路片区、万年场和成龙路沿线为最火热开发区域。从去年土地的放量，可以看出，三圣乡、东部新城、沙河堡片区也在逐步加入到市场发展的热点中。

城西底线：6300元/平方米
2007年城西土地供应面积占主城区的1/4，楼盘数量在各区之首。西二三环之间的地价较高，去年11月，天合房产将楼面地价刷新到6300元/平方米，仅一年时间，地价飙升1倍，楼面地价上涨2倍。目前，城西三环内住宅的均价在6900元/平方米左右，但三环外的外光华、外金沙、羊西线沿线等区域房价在5000—5500元/平方米。根据楼面地价，现有房价水平、开发商拉动等因素分析，城西住宅底线应该在6300元/平方米上下。
重点片区：在浣花溪风景区、光华片区和羊西线片区的强力带动，城西土地和居住价值近年来也持续得以回归。外光华、国宾-华侨城板快将成为城西三环外新的宜居生活区。

城南底线：7200元/平方米
2007年城南的土地的供应量仅次于城东，而土地同应和高价地块主要集中在南延线。虽然不少城南楼盘打出起价5190元/平方米、5400元/平方米，但只是极少量特惠房源，目前南三环内的住宅已经接近10000元/平方米，南延线接近7000元/平方米。城南地价被南延线整体拉升较大，加之集中了港资和内地知名品牌开发商，住宅项目普遍定位于高端精品住宅，综合考虑，城南底线为7200元/平方米。
重点片区：南延线将延续大规模高端住宅的开发；空港片区开发住宅面积将超过百万平方米，开发的总户数约在2万余户左右。

城北底线：4900元/平方米
城北楼市起步较晚，2007年城北的土地供应量有所放大，特别是沙西线、驷马桥、沙河源等区域。新拍地块平均楼面地价已达2000元/平方米左右。城北的地价水平已经逐渐模糊区域概念，尽管有蓝光、金科、金房等带动，但住宅价格与其他区域相比仍有较大落差。目前，城北几大代表性楼盘均价已经接近5000元/平方米，但始终还没突破。5000元/平方米成为购房者心中的一道坎，4900元/平方米的房价是底线。
重点片区：万科、蓝光、重庆金科、重庆华宇、新加坡仁恒、爱美高等知名房地产品牌的北进留驻，则加快了城北楼市走向品质时代的步伐。

市中心底线：8500元/平方米
市中心动辄数千万的地价使房价具有很强的刚性。在售住宅均价在8000-9000元/平方米。2007年拍出的地块平均楼面地价突破10000元/平方米，有开发商感叹：市中心的“面粉比面包还贵”。市中心地价的绝对主导将房价推到了高位。综合供应量、现有房价水平和高地价等因素判断，市中心住宅底线在8500元/平方米。

建设路底线：6200元/平方米
建设路目前在售主流项目平均楼面地价2037元/平方米，按照普通住宅其他成本3000元/平方米计算，成本价格是5037元/平方米，加上开发商15%利润，价格为5793元/平方米。建设路项目品质普遍比较高端，相应建筑成本比普通住宅高约500元/平方米，建设路的底线已经达6200元/平方米。

光华大道底线：4800-5500元/平方米
光华大道沿线楼盘品质正在从普通电梯住宅向高端精品住宅过度，今年有高层、洋房、联排别墅、双拼别墅等丰富产品形态。由于在售项目部分地块是2005年-2006年间取得，地价相对便宜，到成本底线有足够空间。综合分析，青羊区段的底线在5500元/平方米左右，靠近温江区段的底线为4800元/平方米。

南延线底线：6800-7000元/平方米
飙高的地价，成为了南延线房价的强有力支撑。加之，新城南行政中心、会展经济、高新技术、领馆区等给购房者带来了非常乐观的未来预期。目前，南延线高段住宅整体均价接近7000元/平方米。在售楼盘集中在港资和内地一线品牌企业几大巨头之手，高端定位支撑了房价底线在6800-7000元/平方米。

编后语：开发商过去一直扮演着挑战购房者心理底线的房价引领者角色。现在，开发商的底线不断被各种成本挑战、推高，不得不被越来越高的成本牵着鼻子走。“抛开土地成本不谈，2008年成都新建商品房成本至少要推高400元/平米。”这是成都开发商能够预见的事实。能压缩的只有利润空间，不能压缩的是刚性成本。成本不降反升，推高了开发商的底线。当利润空间已经挤出水分，开发商降价空间将越来越窄。

决定房价的三方面
1、成本，包括地价、建安成本、税收及其他费用的总和；
2、市场的供求关系；
3、购买力，也就是目标消费者能够接受的价格。

一般而言，供求关系只是参考，而成本与购买力则是决定价格的根本因素。