二手房交易纠纷

本期律师：侯建文

公司名称：辽宁国宸律师事务所
联系方式：0411-88810662
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	律师简介侯建文，大连律师，中共党员，毕业于西北工业大学，具有法学、理工科、编辑记者多学科的理论和实践经验，中华律师协会会员，大连律师协会会员，辽宁国宸律师事务所（大连律师事务所）资深律师，侯律师具有工程师、编辑、记者和律师职业的从业经验，工作作风严谨，思维敏捷，知识结构多元，综合素质强，法学理论功底深厚,办案经验丰富。侯律师的专业领域涉及民事、刑事、商事、经济、行政、劳动以及非诉讼业务，是大连地区资深的离婚律师、资深的交通事故律师、资深的房地产专业律师、资深的劳动法专业律师、资深的公司法专业律师。侯律师先后任多家报纸、电台、电视台等媒体专业栏目的法律顾问，经常在媒体上解读法律。做过的案例曾经被中央电视台、上海东方卫视等大型媒体引用报道。


	编者按：二手房买卖发生的纠纷是房产纠纷中最主要的部分，二手房市场的不规范性和二手房本身的特殊性决定了买卖过程中会遇到的譬如权属问题、中介费问题、水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面的问题等等。二手房纠纷频发，很多购房者吃了不少苦头。购房者网站特邀请了大连国宸律师事务所著名律师侯建文做您的坚强后盾，帮助您妥善处理好二手房买卖中的纠纷，维护您的合法权益。

二手房交易纠纷典型案件回放

【案例】

买卖双方签订了《定金协议》，约定卖方将其名下110平方米的房屋，以64万元的价格卖给买方。双方约定定金为5万元，预付房款45万元(含定金)，余款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。如买方反悔则没收定金；若卖方反悔则双倍返还定金。当天，卖方把房及有关资料给买方，买方也将45万元支付给卖方。五个月后，卖方书面通知中介公司，请转告买方，《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商等。卖方擅自撬门换锁不让买方装修和入住。买方咨询律师，请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行，并赔偿经济损失。

【律师说法】

该《定金协议》虽名称是定金合同，但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效，卖方继续交房给买方。

【律师点评】

名称虽然是定金协议，但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容，此外，《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任，达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方，应本着诚实信用原则来履行合同。

更多二手房交易纠纷案例

2006年10月29日，李先生和陈家在中介公司的介绍下，签订了《房地产买卖居间合同》，李先生将房屋出售给陈家，总房款为35.46万元。同年11月2日，双方正式签订《上海市房地产买卖合同》，并向房地产管理部门申请办理房地产交易手续。在补充条款中，双方还约定：李先生承诺在送件后十日内，向该公安机关办理完结原有户口迁出手续，任何一方未按约履行合同条款则构成违约；如李先生违约，则以陈家已付款金额按每日万分之三的比例计算违约金。

张某通过中介看中了一套二手房，当天向中介付了意向金1万元。但当中介联系到上家，确认房屋买卖事宜并转付意向金时，上家反悔，以家庭意见不统一为由拒绝卖房。无奈，中介只得通知张某，居间不成功，上家不肯卖房，请他另换其他房屋，或取回意向金。但张某认为，买卖不成，中介公司应承担违约责任。经多次协商，张某与中介未取得一致。张某把中介告上法院，要求中介按照“定金法则”承担赔偿责任。法院一审判决驳回了张某的赔偿请求，二审维持原判。